Ratgeber Immobilienverkauf
Ratgeber Immobilienverkauf

Tipp Nr. 4 Der richtige Preis

 

Ihr Ziel: Der beste Preis für Ihre Immobilie

 

Wer als Privatverkäufer sein eigenes Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss zunächst einen Preis dafür festlegen. Doch woher weiß der Eigentümer, was die Immobilie auf dem Markt tatsächlich wert ist?

Ist der Preis für die Immobilie zu hoch, wird sich wohl kaum ein Interessent bzw. Käufer finden. Ist der Preis zu niedrig, hat der Eigentümer beim Verkauf viel Geld verloren.

Um einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen zu können, ist es wichtig, dass Sie im Vorfeld den Wert Ihrer Immobilie ermitteln respektive ermitteln lassen. Sie können dazu einen Gutachter beauftragen oder anhand dieser Praxistipps eigene Überlegungen anstellen.

Wenn Sie sich für einen Gutachter entscheiden, vergleicht dieser Ihre Immobilie mit anderen vergleichbaren Objekten (sogenanntes Vergleichswertverfahren), bewertet den Boden anhand des ortsüblichen Bodenrichtwertes und den Herstellungswert Ihrer Immobilie (sogenanntes Sachwertverfahren) oder ermittelt den auf dem Boden mit der Immobilie erzielbaren Ertrag (sogenanntes Ertragswertverfahren für Vermietungs- und Renditeimmobilien). Unter Zuhilfenahme eines oder mehrerer der genannten Verfahren ermittelt der Gutachter dann den sogenannten „Verkehrswert“  Ihrer Immobilie. Manchmal kann es sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten anfertigen zu lassen. Bitte beachten Sie, dass die Erstellung eines Gutachtens in der Regel Geld kostet und der tatsächlich zu erzielende Kaufpreis nicht selten von dem offiziell ermittelten Verkehrswert abweicht. Beim Verkauf einer Bestandsimmobilie richtet sich der erzielbare Kaufpreis allein nach der Nachfrage am Markt, und die kann zwischen verschiedenen Lagen, verschiedenen Immobilientypen und dem Zeitpunkt des Verkaufs sehr unterschiedlich sein. Bedenken Sie: Kaufinteressenten informieren sich im Schnitt 9 bis 15 Monate bis sie eine Immobilie kaufen. Sie erhalten dadurch einen recht guten Überblick über die aktuelle Marktsituation und den Marktwert.

 

Finden Sie heraus, ob der angegebene Verkaufspreis stärker durch die Lage der Immobilie oder durch das Objekt selbst bestimmt wird. Die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ ist kein Mythos! Nichts bestimmt den Preis einer Immobilie stärker als ihre Lage. Der Grund dafür ist ganz einfach: Sie können an einer Immobilie durch Umbaumaßnahmen fast alles verändern, nur an der Lage und den damit verbundenen Konsequenzen (Umfeld, Bevölkerungsstruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Straßen- oder Fluglärm) können Sie nichts ändern. Sie sehen: In guten Wohnlagen ist das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht, in der Regel bedeutender als die Immobilie selbst. In weniger gefragten Lagen wird der Preis stärker durch die Immobilie (selbst) bestimmt.

 

Jeder Käufer kalkuliert vor dem Kauf einer Immobilie, wie viel Geld er noch in die Immobilie investieren muss. Am häufigsten werden das Bad und die Küche renoviert sowie die Wohnung gestrichen. Oftmals müssen auch die Fußbodenbeläge erneuert werden. Ein potenzieller Käufer wird diese noch anstehenden Investitionen bei seinem Kaufpreisangebot mindernd berücksichtigen. 

 

Tipp: Seien Sie ehrlich zu sich selbst und versetzen Sie sich in die Situation des Käufers! Stellen Sie sich selbst die Frage, ob Sie bereit wären, den geforderten Preis zu bezahlen! Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann. Es geht um einen großen Teil Ihres Vermögens! 

 

 

Verhandlungsspielraum

 

Aus Ihrem Bekannten- oder Freundeskreis haben Sie bestimmt schon gehört, dass Immobilienpreise immer Verhandlungssache sind. Das ist richtig!

 

Jeder Käufer wird für sich abwägen, welche Vor- und Nachteile diese Immobilie für ihn hat, welche Renovierungs- oder sogar Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen sind und was für zusätzliche Kosten damit auf ihn zu kommen. Auch spielen natürlich die persönlichen finanziellen Möglichkeiten des Käufers eine wichtige Rolle. Hinzu kommt, dass jeder Käufer das „gute Gefühl“ haben will, einen guten Preis ausgehandelt zu haben. Geben Sie dem Käufer dieses Gefühl, und planen Sie von vornherein etwas Verhandlungsspielraum ein. Aber hier ist Vorsicht geboten! Wenn Sie Ihre Immobilie von Anfang an zu teuer anbieten, um nachher 20% oder gar mehr nachlassen zu können, werden viele potentielle Kaufinteressenten von den übertriebenen Angebotspreis abgeschreckt, und werden Ihre Immobilie erst gar nicht besichtigen. Auch machen Sie sich unglaubwürdig, wenn Ihr Verkaufspreis völlig aus dem Rahmen fällt. Nur wenn Ihr Angebotspreis im richtigen Rahmen liegt, werden Sie ausreichend Nachfrage erzeugen können, um unter den Interessenten auch denjenigen zu finden, der genau Ihr Haus kaufen möchte und deshalb den besten Preis bezahlt!

 

 

Kriterien der Wertermittlung

 

Wichtige Kriterien sind unter anderem:

  • die Lage
  • die Grundstücksgröße
  • die Wohnfläche
  • die Art der Immobilie
  • der Ausstattungsstandard
  • das Baujahr
  • Gebäudezustand
  • durchgeführte und nachweisbare Renovierungen und Sanierungen
  • das Angebot und die Nachfrage am Markt
  • mitverkauftes Inventar

 

 

Informationsquelle

 

Um den richtigen Kaufpreis für Ihre Immobilie festzulegen, ist eine ausführliche Marktanalyse unerlässlich! Als Immobilienverkäufer müssen Sie sich einen Überblick über den Markt verschaffen. Orientieren Sie sich an den Angeboten in Ihrer Stadt und Ihrem Stadtteil, holen Sie Daten über bereits verkaufte Objekte ein und vergleichen Sie genau.

Durchstöbern Sie vorher mehrere Wochen Ihre Tageszeitung und die Online-Immobilienportale, wie z.B. Immobilienscout24 oder Immonet, und suchen Sie sich entsprechende Angebote heraus. Bedenken Sie bitte, dass die aufgeführten Angebotspreise in der Regel nicht die Verkaufspreise sind, zu denen die Immobilien tatsächlich verkauft werden. Ein Abschlag von einigen Prozenten ist durchaus üblich.

 

Niemand kann den Wert Ihrer Immobilie auf den Euro genau bestimmen! Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Seien Sie bitte vorsichtig, wenn Sie von jemanden hören, Ihre Immobilie sei genau die Summe

X Wert. Eine seriöse Bewertung eines Fachmannes kann Ihnen eine recht genaue Preisspanne nennen, die sich in vertretbarer Zeit realisieren lässt.