Ratgeber Immobilienverkauf
Ratgeber Immobilienverkauf

Tipp Nr. 5 Makler – Ja oder Nein?

 

Prüfen Sie, ob Sie einen immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen möchten!

 

Wahrscheinlich fragen Sie sich, warum Sie einen Immobilienmakler für den Verkauf Ihrer Immobilie einschalten sollen. Schließlich kostet der Makler ja eine Provision.

Das häufigste Argument gegen die Einschaltung eines Immobilienmaklers lautet: „Wenn der Käufer letztlich nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Maklercourtage bezahlen muss, dann bekomme ich ja weniger für meine Immobilie. Warum verkaufe ich meine Immobilie dann nicht selbst und erhöhe den Verkaufspreis um die Courtage?“

Dieses Argument hat sich in der Praxis aber nicht durchgesetzt. Ein guter und seriöser Immobilienmakler schafft es erfahrungsgemäß, den zuvor ermittelten Marktpreis der Immobilie zu erzielen. 

 

Die meisten Kunden sind mit ihrem Makler zufrieden.

 

Mehr als drei Viertel (76 Prozent) aller Kunden sind mit den Dienstleistungen ihres Immobilienmaklers zufrieden. 68 Prozent der Käufer und 84 Prozent der Verkäufer würden ihren Makler erneut beauftragen und weiterempfehlen. Noch zufriedener sind die Kunden von IVD-Mitgliedern: 86 Prozent würden „ihren“ IVD-Makler weiterempfehlen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Forsa-Umfrage im Mai 2010 bei mehr als 1000 Kunden von Immobilienmaklern, die mit Hilfe eines Immobilienmaklers ihre Immobilie verkauft bzw. gekauft haben. Diese Ergebnisse zeigen, dass Immobilienmakler die Erwartungen ihrer Kunden zum größten Teil erfüllen und professionell arbeiten. Außerdem werden Immobilienmakler als Profession mit spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten akzeptiert. Besonders wichtig ist laut dieser Umfrage die regionale Tätigkeit (71 Prozent) und der Ruf (60 Prozent) eines Immobilienmaklers.

 

Den richtigen Immobilienmakler zu finden, der zu Ihnen und Ihrer Immobilie passt, ist in der Tat gar nicht so einfach, da die Bezeichnung „Immobilienmakler“ nicht geschützt ist und auch kein Nachweis über eine fachliche Qualifikation oder eine geregelte Ausbildung erbracht werden muss. 

 

IVD – Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler

 

 

Um IVD-Verbandsmitglied werden zu können und das IVD-Logo führen zu dürfen, muss der Makler eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, fachliche Qualifikation nachweisen und die genauen Wettbewerbsregeln eingehalten.

Immobilienmakler, die als IVD-Mitglied das Markenzeichen IVD führen dürfen, heben sich positiv von ihren Mitbewerbern ab. Laut einer repräsentativen Emnid-Umfrage zufolge, sehen mehr als 75 % aller Verbraucher die Mitgliedschaft in einem Berufsverband und damit als Ausweis und Garantie für die Immobilien-Dienstleistungen an. So wird in einem intransparenten Markt das Markenzeichen IVD zum Lotsen, der dem Verkäufer und Käufer den Weg zu einem qualifizierten und seriösen Makler weist.

 

Erwartungen von Verkäufern und Käufern

(laut Forsa-Umfrage Mai 2010)

 

Verkäufer:

Der Immobilienverkäufer erwartet mit mehr als 91 Prozent, dass der Makler einen Käufer findet, der einen guten Preis für die Immobilie bezahlt. 82 Prozent der befragten Verkäufer betrachten die Verhandlung mit Käufer als sehr wichtig. Drei Viertel der Verkäufer fordern von einem guten Makler, dass er gute Verkaufsunterlagen erstellt, dass er gute Kontakte zu potenziellen Käufern herstellt und dass er beim Verkauf der Immobilie alles in allem fachlich gut und seriös berät.

 

Käufer:

In erster Linie erwarten Käufer von ihrem Immobilienmakler, dass er die Organisation der Besichtigung übernimmt (81 Prozent), ein aussagekräftiges Exposé und alle weiteren Unterlagen über die zu verkaufende Immobilie erstellt (74 Prozent), die Verhandlungen mit dem Verkäufer führt (65 Prozent) und den marktgerechten Preis der Immobilie ermittelt (55 Prozent).

 

Es gibt viele Gründe für die Beauftragung eines Immobilienmaklers, wenn Sie Ihre Immobile verkaufen möchten.

Die Wichtigsten haben wir für Sie zusammengetragen:

  • schneller Verkauf
  • marktgerechte Verkaufspreisermittlung
  • Zielgruppenorientiertes, professionelles Marketing
  • effektive Vertriebswege (Internet, Zeitung, Bestandskunden)
  • Bonitätsprüfung und Qualifizierung der Kaufinteressenten
  • ein vertrauensvoller Ansprechpartner
  • langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse
  • qualifizierte Kaufvertragsvorbereitung und Abwicklung
  • Finanzierungsvermittlung
  • Referenzen
  • ständige Erreichbarkeit
  • Sicherheit beim Immobilienverkauf
  • Entlohnung nur bei Erfolg

 

Denken Sie bei der Auswahl Ihres Maklerunternehmens daran: Die Art, wie sich das Unternehmen präsentiert, gibt Aufschluss darüber, wie dieses Ihre Immobilie präsentiert.

 

Maklervereinbarung (Maklervertrag)

 

Wenn Sie sich für einen Immobilienmakler entscheiden, muss die Frage geklärt werden, auf welcher vertraglichen Grundlage die Beauftragung des Maklers erfolgen soll.

 

Ein Maklerauftrag hat Folgen für beide Parteien und deshalb ist es wichtig, dass Sie sich als Immobilienverkäufer im Klaren sind, welche Formen von Verträgen es gibt und welche Rechte und Pflichten sich für Sie daraus ergeben. Ein Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. Eine Laufzeit des Maklerauftrags zwischen sechs und zwölf Monaten sind angemessen. Das Recht auf fristlose Kündigung des Vertrages wegen Untätigkeit des Maklers oder anderer Pflichtverletzungen wird durch eine Laufzeitbindung nicht außer Kraft gesetzt.

Die Maklercourtage – gern auch Maklerprovision – wird in der Regel prozentual am Gegenstandswert (Kaufpreis) des notariellen Kaufvertrages erhoben, doch auch Festbeträge können vereinbart werden. Die Courtage wird grundsätzlich fällig, wenn der Makler die Immobilie vermittelt oder eine Nachweisleistung erbracht hat und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, also nicht erst bei der Kaufpreiszahlung, Bezug der Immobilie oder Ähnlichem. Wer die Zahlung der Maklercourtage leisten muss, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Überwiegend teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage, in den anderen Bundesländern leistet der Käufer die gesamte Provision.

 

Arten des Maklerauftrags:

In der Regel können Sie wählen zwischen dem normalen bzw. einfachen Maklerauftrag und dem Makleralleinauftrag. Eine weitere und sehr verbreitete Variante ist der qualifizierte Makleralleinauftrag.

 

Makleralleinauftrag:

Der Makleralleinauftrag ist ein Vertrag mit ausschließlicher Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber (Verkäufer). Mit einem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler sich intensiv, d.h. mit allen seinen Fähigkeiten, um Ihren Auftrag zu kümmern. Der Makler muss sich aktiv um den Verkauf Ihrer Immobilie bemühen. Dabei verzichten Sie als Verkäufer während der Laufzeit des Vertrags darauf, noch andere Makler einzuschalten, sind allerdings trotzdem frei, Ihre Immobilie privat und ohne den Makler zu verkaufen. Hier ist das Risiko für den Makler relativ groß, leer auszugehen, weshalb Makler solche Verträge auch oft ablehnen.

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag sichert den Makler während der Vertragslaufzeit am besten ab und schränkt Ihre Möglichkeiten, in den Verkauf einzugreifen, am stärksten ein. Der qualifizierte Vertrag beinhaltet, dass Sie alle Interessenten an den Makler verweisen müssen und dieser die Verhandlungen und den Verkauf mit Interessenten übernimmt. Gleichzeitig ist eine Schadenersatzregelung vereinbart, dass Sie Ihre Immobilie während der Vertragslaufzeit selbst oder über einen anderen Makler verkaufen. In diesem Falle müssen Sie die Courtage im Wege des Schadensersatzes an den beauftragten Makler zahlen. Andererseits muss man auch verstehen, dass ein Immobilienmakler sich nur dann mit seiner ganzen Arbeitskraft engagieren möchte, wenn er über einen solchen qualifizierten Makleralleinauftrag abgesichert ist.

 

Einfacher Maklerauftrag:

Der einfache Maklerauftrag befugt den Makler das Objekt anzubieten und im Auftrag des Eigentümers zu verkaufen. Jedoch verpflichtet dieser Vertrag Sie zu nichts und schränkt Sie auch nicht ein, Ihre Immobilie jederzeit selbst an einen Interessenten zu verkaufen, ohne an den Makler eine Provision oder Entschädigung zahlen zu müssen. Der Makler wird aber im Gegensatz zum Alleinauftrag zu keinen besonderen Aktivitäten verpflichtet. Er wird sich auch schwer tun, in diesem Falle viel Zeit und Geld in die Bewerbung Ihrer Immobilie zu investieren, weil er ja keine Sicherheit hat, dass der Verkauf über ihn läuft. Das gleiche gilt, wenn Sie parallel mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragen. Sind mehrere Makler beauftragt, wird die Immobilie mehrfach „zu Tode“ inseriert, teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dieses lässt weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders seriös erscheinen.

 

Übliche Inhalte eines Maklervertrages:

  • genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Verkäufer und Maklerfirma)
  • Bezeichnung des Verkaufsobjektes

               - Art der Immobilie

               - Anschrift

               - Grundbuchangaben

  • Höhe des Kaufpreises (Angebotspreis und Preisuntergrenze)
  • Dauer des Maklerauftrags inkl. Regelung einer automatischen Vertragsverlängerung
  • Höhe & Zeitpunkt der Zahlung der Maklercourtage
  • Ggf. Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung
  • Ggf. Vereinbarung einer Schadensersatzforderung