Ratgeber Immobilienverkauf
Ratgeber Immobilienverkauf

Tipp Nr. 9 Kaufvertrag - notarielle Beurkundung

 

Es ist so weit! Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden und nun gilt es den Kaufvertrag vom Notar formulieren zu lassen.

 

 

1.1.  Funktionen und Aufgaben des Notares

 

In der Bundesrepublik Deutschland muss jeder Kaufvertrag über eine Immobilie von einem Notar beurkundet werden.

 

So will der Gesetzgeber verhindern, dass die Vertragsparteien sich dazu hinreißen lassen, einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag zu unterschreiben, dessen Klauseln sie nicht verstehen oder dessen Tragweite sie nicht überblicken. Die Firmvorschrift dient also dem Schutz der Beteiligten.

 

Die Aufgabe des Notars ist es, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren und rechtlich abzusichern.

 

Er prüft die rechtliche Zulässigkeit Ihrer Vereinbarungen und regelt den regulären Ablauf des Eigentumsüberganges. Neben der Vertragsgestaltung und Beurkundung übernimmt der Notar nahezu alle weiteren Aufgaben, die der Immobilienkauf mit sich bringt. Er stellt die nötigen Anträge beim Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für eine reibungslose und sichere Abwicklung. Von seltenen Ausnahmen abgesehen müssen Sie sich um nichts mehr kümmern, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.

 

 

1.2.  Bestandteile des Kaufvertrages

 

Den Inhalt des Kaufvertrages bestimmen die Vertragspartner, also Sie. Der Notar als öffentliche Amtsperson kann und muss Sie zwar beraten und wird sie auch darüber informieren, wenn einer von Ihnen durch eine Klausel benachteiligt wird. Deshalb gilt: Überlassen Sie nicht dem Käufer allein die Ausgestaltung des Kaufvertrages, sondern gestalten Sie den Vertrag aktiv mit.

 

Grundsätzlich muss sich alles, was Sie mit dem Käufer vereinbart haben, auch im Vertrag wiederfinden. Nicht beurkundete Nebenabreden sind unwirksam und können eventuell sogar zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führen.

 

 

1.3.  Hier die wichtigsten Elemente eines Kaufvertrages

 

1.Vertragsparteien:

Der Notar überzeugt sich vor der Beurkundung von der Identität der beteiligten Personen. Die Identifizierung erfolgt für Sie als Verkäufer als auch für die Käufer durch gültige Ausweispapiere, bspw. Personalausweis. Der Notar vergewissert sich auch, dass die beteiligten Parteien der deutschen Sprache mächtig sind und damit den Inhalt des Vertrages verstehen.

 

 

2. Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes und das Grundbuch:

Im Kaufvertrag muss der Kaufgegenstand mit genauer Anschrift, die Grundbuchdaten, die Grundstücksgröße und –art angegeben sein.

Da die Eintragungen im Grundbuch von großer Bedeutung sind, nimmt der Notar am Tag der Beurkundung Einsicht in das Grundbuch.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird. Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt. Diesem kann u. a. entnommen werden, wem ein Grundstück gehört und ob es belastet ist (z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld). Alle eintragungsfähigen Rechte werden jeweils in bestimmten Abteilungen des Grundbuches festgehalten, wie folgt:

 

    Abteilung 1: Eigentümer

    Abteilung 2: Dienstbarkeit

    Abteilung 3: Grundschuld

 

 

3. Kaufpreis:

Im Zusammenhang mit dem Kaufpreis sind auch Vereinbarungen hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten zu treffen: Zu welchem Termin und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien, dass die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung dann eintritt, wenn

  • die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und
  • die Löschung aller nicht übernommenen Lasten im Grundbuch sichergestellt ist

Auch kommt es häufig vor, dass ein genaues Datum als Zahlungsziel eingetragen wird, vor dem die Zahlung nicht zu leisten ist.

 

Achtung: Da es hin und wieder vorkommt, dass offiziell ein nur sehr geringer Kaufpreis angegeben wird, weil die Beteiligten hoffen, auf diesem Wege Steuern sparen zu können, sei an dieser Stelle auf Folgendes hingewiesen: Es ist nicht die Aufgabe des Notars zu beurteilen, ob ein Vertrag ausgewogen ist oder nicht, überprüft der Notar auch nicht die Angemessenheit des Kaufpreises. Drängen sich jedoch Zweifel an der Richtigkeit des angegebenen Kaufpreises auf, muss der Notar die Vertragspartner darüber belehren, dass falsche Angaben zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führen können (zivilrechtliche Folgen) und gegebenenfalls strafrechtliche Konsequenzen drohen (z.B. wegen Steuerhinterziehung).

 

Auflassungsvormerkung:

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages beantragt der Notar im Grundbuch Ihrer Immobilie eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung und bedeutet, dass der Anspruch des Erwerbs auf Ihre Immobilie namentlich eingetragen wird. Sie können danach keine weiteren Eintragungen im Grundbuch veranlassen, ohne dass der Käufer zustimmt. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist in der Regel auch eine Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises und dient als Sicherheit für den Käufer.

 

 

4.Auflassung:

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Sie hält fest, dass das Eigentum an einer Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Endgültig wirksam wird die Auflassung durch die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer ins Grundbuch.

 

5.Besitzübergang:

Besitz, Lasten, Gefahr und Pflichten gehen ab vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.

 

Der Verkäufer verpflichtet sich, aus dem Vertragsobjekt bis zur genannten Übergabefrist auszuziehen und das Vertragsobjekt zu diesem Zeitpunkt ordnungsgemäß, sprich in einem sauberen und ordentlichen Zustand zu räumen. 

 

 

 

EnEv 2014:

Das Ziel der Bundesregierung lautet bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland umzusetzen. Dazu soll in Gebäuden mehr Energie eingespart werden, sei es beim Heizen, Kühlen, Wassererwärmen, Lüften oder Beleuchten.

 

Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene neue Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt für Sie als Privatperson mit Immobilienbesitz neue Auflagen, um auch Ihr Haus an die energetischen Standards anzupassen.

 

Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen laut der aktuellen Energieeinsparverordnung ab 2015 außer Betrieb genommen werden.

 

Heizungsanlagen, die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, müssen laut der neuen EnEV spätestens nach 30 Jahren ersetzt werden. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen: Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, die zum 1. Februar 2002 in ihrem Haus mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben sind von der Verpflichtung befreit. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, muss der neue Hausbesitzer die Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Ausgenommen von der Austauschpflicht sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel.

 

Dämmung: Oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen spätestens bis Ende 2015 gedämmt sein. Unter diese Auflagen fallen Decken beheizter Räume, die direkt an ein nicht beheiztes Dachgeschoss angrenzen. Allerdings reicht es aus, wenn das darüberliegende Dach gedämmt ist bzw. den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes entspricht. (Ausnahmen gelten ebenfalls, wenn die Hausbesitzer zum 1. Februar 2002 in ihrem Haus mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben.)

 

 

Energieausweis: Seit dem 01.05.2014 gilt die neue Energieeinsparverordnung. Damit gelten auch für Sie als Privatverkäufer einige Auflagen die Sie beim Verkauf bzw. bei der Vermarktung Ihrer Immobilie beachten sollten.

Wer eine Immobilie bewirbt, muss Interessenten künftig mehr Transparenz über die Energiewerte gewährleisten. Verkäufer und Vermieter müssen den Energieausweis künftig bereits spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Liegt bereits ein noch gültiger Energieausweis vor, müssen folgende Daten bei Anzeigen unbedingt mit angegeben werden: die Art des Energieausweises, der Kennwert, das Baujahr, die Befeuerungsart, sowie die Energieeffizienzklasse. Kommt es zum einem Vertragsabschluss muss der Ausweis umgehend an den Käufer bzw. Mieter übergeben werden. Eine Kopie des Originals ist jedoch ausreichend.

 

Wenn Sie noch keinen Energieausweis besitzen, sollten Sie sich schnellst möglich einen besorgen. Diesen können Sie sich entweder ganz einfach im Internet besorgen oder Sie beauftragen einen Energieberater, Bauingenieur, Architekten, oder auch einen qualifizierte Handwerker mit der Erstellung eines Energieausweises. Aber aufgepasst wenn Sie sich im Internet einen Energieausweis besorgen wollen, müssen Sie sich im Vorfeld darüber informieren, welche Art von Energieausweis für Ihre Immobilie erforderlich ist.

 

Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden, erfordern den teureren bedarfsorientierten Energieausweis. Er ist auf einen technischen Gutachten basierend und kostet zwischen 150€ und 1000€. Der Betrag ändert sich je nach Bundesland, Anbieter und Aufwand. Für alle anderen Häuser ist der günstigere verbrauchsorientierte Ausweis prinzipiell ausreichend. Dieser orientiert sich, wie es der Name schon sagt, an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre und kostet ca. 30€  bis 100€.

 

Sollten Sie bei einer Vermietung oder einem Verkauf keinen Energieausweis vorlegen können, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.